LOI SCELLIER INTERMEDIAIRE



SON PRINCIPE

Acquérir en France en pleine propriété, ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu, un bien immobilier neuf ou en l'état futur d'achèvement, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Le logement doit être conforme aux prescriptions de l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation pour ce qui est de ses caractéristiques thermiques et de la performance énergétique. Ce dernier critère s'applique à compter de la publication du décret concerné et au plus tard à compter du 1^er janvier 2010.

SON AVANTAGE FISCAL

L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 37% du prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € pour les logements acquis en 2009 et 2010. Pour ceux acquis à compter de 2011 le taux de réduction d'impôt est de 32%.
Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition d'un seul logement.

La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement et imputée sur l'impôt dû au titre de cette année, puis des huit années qui suivent à concurrence d'1/9^ème chaque année. Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre d'une année l'excédent peut être imputé sur les six années qui suivent.

Au-delà de l'engagement initial de location de 9 ans, le contribuable qui continue à mettre en location son logement peut bénéficier, pour deux périodes de trois années, d'une réduction d'impôt supplémentaire de 2% chaque année.
L'avantage maximal est donc de 32% de 300 000 €, soit 96 000 € de réduction d'impôt.

En outre pour ce qui est des déclarations de revenus fonciers, l'investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l'administration fiscale (2044 spéciale) :

• une déduction forfaitaire de 30% du revenu locatif
• la totalité des intérêts d'emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d'hypothèque pendant toute la durée du prêt
• les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion, assurances, taxe foncière...
• si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l'excédent est d'abord imputé sur d'autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10 700 €.

SON CONVENTIONNEMENT

S'engager à louer le logement nu, dans les douze mois qui suivent l'achèvement, au titre de la résidence principale d'un locataire, pendant 9 ans. La location à un ascendant ou un descendant est possible si celui-ci ne fait pas partie du foyer fiscal de l'investisseur.

Les loyers mensuels hors charges sont plafonnés dans les conditions de la loi Scellier Social .

Les plafonds 2011 sont les suivants :

• - zone A bis : 17,36 € / m² - Paris, et Proche Banlieue
• - zone A : 12,88 € / m2 - Proche Banlieue, Cote d'Azur et Genevois Français
• - zone B1 : 10.40 € / m² - Villes de plus de 250 000 habitants et leurs agglomérations.
• - zone B2 : 8.48 € / m2 - Villes de 50 000 habitants et plus, zones littorales et frontalières.
• - zone C : 4.88 € / m2

Les revenus des locataires sont plafonnés aux niveaux suivants, en 2008 (en fonction de la zone de location et de la composition du foyer du locataire) :

Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant dernière année précédent celle de la signature du bail, soit 2006 pour les baux conclus en 2008.
Les plafonds de ressources sont fixés par rapport à la situation des couples, à savoir les personnes mariées, les partenaires pacsés mais également les concubins.