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LOI SCELIER INTERMEDIAIRE
SON PRINCIPE
Acquérir en France en pleine propriété, ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu, un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Le logement doit être conforme aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation pour ce qui est de ses caractéristiques thermiques et de la performance énergétique.
SON AVANTAGE FISCAL
L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt basée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 €, en fonction de la date d’acquisition du logement et de ses performances énergétiques :
en fonction de la date d’acquisition du logement et de ses performances énergétiques :
| Année d’acquisition |
2010 |
2011 |
2012 |
| Logement « Bâtiment Basse Consommation » |
25 % |
25 % |
20 % |
| Logement non « Bâtiment Basse Consommation » |
25 % |
15 % |
10% |
Pour une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement.
Le cumul des avantages fiscaux du « Scellier » et du « Prêt Locatif Social » est réservé aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire avant le 31 décembre 2009.
La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement et imputée sur l’impôt dû l’année suivante, puis des huit années qui suivent à concurrence d’1/9ème chaque année. Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer d’une année l’excédent peut être imputé sur les six années qui suivent (sous réserve de maintenir la mise en location du logement).
Au-delà de l’engagement initial de location de 9 ans, le contribuable qui continue à mettre en location son logement peut bénéficier, pour deux périodes de trois années, d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2% par an.
L’avantage maximal est donc de 37% de 300 000 €, soit 111 000 € de réduction d’impôt.
En outre pour ce qui est des déclarations de revenus fonciers, l’investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l’administration fiscale (2044 spéciale) :
- une déduction forfaitaire de 30% du revenu locatif
- la totalité des intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt
- les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion, assurances, taxe foncière…
- Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10 700 €.
Le montant de la réduction d’impôt rentre dans le cadre du plafonnement global de certains avantages fiscaux.
SON CONVENTIONNEMENT
S’engager à louer le logement nu, dans les douze mois qui suivent l’achèvement, au titre de la résidence principale d’un locataire, pendant 9 ans. La location à un ascendant ou un descendant est possible si celui-ci ne fait pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.
Les loyers mensuels hors charges sont plafonnés dans les conditions de la loi Borloo. Le dispositif est éligible à la zone C sur agrément spécifique. L’arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement, valable pour toute acquisition à compter du 4 mai 2009 peut être résumé comme suit pour les baux conclus en 2010 :
- zone A : 17,38 € / m2 - Paris, petite couronne et 2ème couronne, Côte d’Azur et Genevois français
- zone B1 : 12,08 € / m2 – la grande couronne autour de Paris, les agglomérations > 250 000 habitants, les agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les DOM, la Corse, les Iles
- zone B2 : 9,88 € / m2 – le reste de la zone B, les autres agglomérations > 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères et la limite de l’Ile de France,
- zone C : le reste du territoire.
Nous tenons à votre disposition la liste exhaustive des communes pour plus de précision.
Les revenus des locataires étaient plafonnés aux niveaux suivants en 2010 (en fonction de la zone de location et de la composition du foyer du locataire) :
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Composition du foyer du locataire
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Zone A en €
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Zone B1 en €
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Zone B2 en € |
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Personne seule
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44 306
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32 910
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30 168 |
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Couple
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66 215
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48 328
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44 302 |
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Personne seule ou couple ayant une personne à charge
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79 595
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57 857
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53 036 |
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Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
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95 342
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70 020
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64 185 |
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Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
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112 867
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82 181
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75 334 |
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Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
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127 005
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92 700
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84 976 |
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Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
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+ 14 156
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+ 10 530
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+ 9 652 |
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant dernière année précédent celle de la signature du bail, soit 2008 pour les baux conclus en 2010.
Les plafonds de ressources sont fixés par rapport à la situation des couples, à savoir les personnes mariées, les partenaires pacsés mais également les concubins.
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