Dans notre démarche qualitative et personnalisée de courtier en prêt immobilier, nous vous expliquons les différents types d’emprunts et vous conseillons dans votre choix.

Emprunt amortissable ou In Fine ?

L’emprunt amortissable est le plus courant. Il consiste à rembourser par échéances mensuelles le capital emprunté et les intérêts associés.

L’emprunt In Fine consiste en revanche à ne payer mensuellement que les intérêts et à rembourser le capital qu’à la date de fin du prêt. Cela a pour effet d’augmenter le coût total du crédit et de payer une mensualité moins élevée. Il peut se révéler judicieux pour un emprunt locatif à condition de pouvoir l’acheter sans emprunter et de disposer de revenus fonciers lourdemenst taxés. En d’autres termes, si vous pouvez payer rubis sur l’ongle un bien destiné à la location, il est conseillé de souscrire un prêt In Fine et de nantir vos capitaux disponibles sur un contrat d’Assurance Vie ou un autre support d’épargne qui générera des intérêts tout au long du prêt. Cela s’explique par 2 raisons :

1. Patrimoniale : Avec un prêt immobilier, vous souscrivez au minimum une assurance décès. Cela protège donc vos héritiers en cas d’accidents de la vie, en leur léguant et le bien immobilier (sans dette) et le capital nanti. Sans emprunt In Fine, ils ne bénéficieraient que du bien immobilier (sans dette).

2. Fiscale : La loi vous autorise à déduire vos intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers. Vous bénéficiez tout au long d’un emprunt In Fine d’une charge d’intérêt déductible constante, et donc d’une base taxable toujours réduite au même niveau (cette réduction ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales).

Selon les conditions de financement et les taux d’intérêt bancaires, le rendement d’un placement nanti peut surpasser le coût des intérêts de l’emprunt. Cette stratégie peut ainsi permettre d’optimiser son financement tout en mettant en place une protection pour ses proches, notamment grâce à l’assurance emprunteur.

Taux d’intérêt fixe ou révisable ?

Le taux d’intérêt fixe est le plus couramment utilisé. Il permet de connaître dès la souscription le montant des mensualités ainsi que le coût total du crédit, hors modifications éventuelles des conditions du prêt.

Le taux révisable est quant à lui fixe au début du prêt (pour une période de 1 à 15 ans selon les banques), puis revalorisé à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de l’indice de référence EURIBOR (taux moyen auquel les banques se prêtent entre elles suivant une durée précise). Ce type de taux peut permettre de faire des économies, surtout en temps de crise, comme actuellement où l’EURIBOR est à un taux historiquement bas. Les variations de taux sont obligatoirement délimitées par une fourchette de – 1%/ + 1% ou – 2%/ + 2% par rapport au taux initial. Lorsque nous vous préconisons ce type de taux, nous nous tablons sur l’hypothèse la plus pessimiste afin de vous garantir une objectivité et un coût le plus faible possible.

Prêt relais ?

Le prêt relais permet de disposer par avance du montant sur la vente de son bien immobilier dans l’optique d’en racheter un autre et avant même d’avoir vendu le premier. Pour accorder un prêt relais, les banques demandent une ou plusieurs évaluations faites par des professionnels. Le montant d’un prêt relais est situé entre 60% et 80% de la valeur du bien à vendre. Le capital est remboursé automatiquement à la vente du bien. Pendant la durée du prêt relais, vous ne payez que des intérêts et une assurance Décès. Vous pouvez cependant demander, à ne payer les intérêts qu’à la fin du prêt relais : cela permet de baisser votre effort mensuel pendant la phase de transition mais engendre un coût supérieur.

Rachat de prêt ?

Le rachat de prêt avec votre courtier en prêt immobilier consiste à rembourser intégralement un crédit immobilier existant et à souscrire un nouveau prêt auprès d’un autre établissement bancaire, à des conditions plus avantageuses.

L’objectif est de réduire le montant des mensualités, de raccourcir la durée de remboursement et/ou de diminuer le coût total du crédit.

Cette opération entraîne des frais (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, éventuels frais de garantie) qu’il convient de prendre en compte pour évaluer les économies réellement réalisées.

Le rachat de crédit n’est donc pas systématiquement avantageux, notamment si vous envisagez de revendre votre bien immobilier à court terme.

Restructuration ?

La restructuration consiste à faire racheter vos prêts (immobilier, consommation, autos, etc…) sur une durée plus longue afin de réduire vos mensualités et d’abaisser votre taux d’endettement.