Nue Propriété
La loi prévoit la possibilité de démembrer le droit de propriété en 2 parties pour des biens mobiliers ou immobiliers : la nue-propriété et l’usufruit.
Nous nous intéresserons ici au domaine immobilier :
• La pleine propriété est le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer
• L’usufruit est le droit d’utiliser un bien, d’en percevoir les revenus (loyers par exemple), sans toutefois avoir le droit d’en disposer (le détruire ou le vendre)
• La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien, mais sans pouvoir l’utiliser ou d’en percevoir les revenus.
Nue – Propriété + Usufruit = Pleine Propriété
L’usufruitier, en contrepartie d’avoir le droit d’utiliser le bien et de percevoir les fruits du bien a des obligations :
• Faire procéder à un inventaire des meubles
• Donner des garanties au nu-propriétaire, sauf si ce dernier l’en dispense
• Veiller à la bonne conservation du bien
• S’acquitter de toutes les dépenses d’entretiens (qui sont utiles au maintien permanent du bien en bon état)
• S’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation
Les grosses dépenses d’entretien (qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale) sont quant à elle à la charge du nu-propriétaire.
Le démembrement de propriété peut se faire pour répondre à 2 objectifs patrimoniaux différents :
• Dans une optique successorale, en donnant la nue-propriété de votre résidence principale à vos enfants tout en gardant l’usufruit, les droits de succession seront bien moindres
• Dans une optique d’investissement orienté vers la capitalisation. Vous achetez la nue-propriété d’un bien assorti d’un usufruit temporaire de 15 à 20 ans selon les programmes commercialisés, l’usufruitier sera un bailleur professionnel. A la fin de l’usufruit temporaire vous devenez automatiquement pleinement propriétaire du bien.
Cela comporte plusieurs avantages :
• Concernant l’Impôt sur les Revenus, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers existants (dans le cadre d’un bailleur social), le reliquat étant déductible sur le revenu global et reportable d’année en année
• Concernant l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, vous ne serez pas imposé sur la valeur du bien en nue-propriété pendant toute la durée de démembrement
aucun souci de gestion et d’aléas locatifs
• Une plus-value à terme, constituée de l’usufruit et de la revalorisation intrinsèque du bien (la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur de la pleine propriété)